Wonen en Stedelijke ontwikkeling

Samenvattend:

• De huurmarkt blijft volgens de gegevens van Enserve/Entree onverminderd krap in de gemeente Nijmegen. Maar het aantal verhuringen door corporaties trekt weer bij en zit met 2.116 toewijzingen in 2024 duidelijk boven het langjarig gemiddelde.
• Nijmegen kent naar verhouding veel goedkopere huurwoningen, meestal van woningcorporaties. De totale slaagkans (het aantal verhuringen gedeeld door het aantal woningzoekenden op de actieve wachtlijst) loopt de laatste 10 jaar terug. De zoektijd tot toewijzing is in de laatste 10 jaar opgelopen van 1,3 naar 1,8 jaar.
• Ongeveer een derde van de toewijzingen gaat via voorrang, urgentie of directe bemiddeling.
• Voor de doelgroep ‘passend toewijzen’, waarbij de maximale huurprijs wordt afgestemd op inkomen en huishoudgrootte, waren er per 100 huishoudens 95 woningen beschikbaar.
• Ongeveer driekwart van de Nijmeegse corporatiehuurders én particuliere huurders is passend gehuisvest: de huurprijs past bij het huishoudensinkomen. In de particuliere huur is vooral de dure scheefheid groter: zo’n een op de vijf huishoudens woont met een lager inkomen te duur in de Nijmeegse particuliere huur, vergelijkbaar met landelijk.
• Huurders zijn een groter deel van het huishoudensinkomen kwijt aan woonlasten dan kopers, in 2022 ruim 24%. Een deel van de corporatiehuurders kent een betaalrisico omdat het besteedbaar huishoudinkomen niet voldoende is om basisuitgaven zoals netto woonlasten te kunnen betalen.

De slaagkans is een maat voor de concurrentie op de sociale huurmarkt. Een lage slaagkans betekent dat er veel woningzoekenden zijn ten opzichte van het aantal beschikbare huurwoningen. De huurmarkt blijft volgens de gegevens van Enserve/Entree onverminderd krap in de gemeente Nijmegen, maar er is wel enige kentering zichtbaar:

• In Nijmegen verhuren de corporaties per jaar zo’n 1.700-2.200 vrijkomende woningen aan nieuwe bewoners. In 2020 (in de coronaperiode) zat het aantal toewijzingen met 1.489 woningen flink onder die bandbreedte. Dat was de laagste score in jaren. Daarna trekt het aantal verhuringen weer bij, 2024 zit met 2.116 toewijzingen duidelijk boven het langjarig gemiddelde.
• Wie reageert op een woning had in 2024 een kans van 4,1% op succes. Dat is ongeveer 1 toewijzing op 24 (actieve) woningzoekenden op de wachtlijst. Voor (her)starters liggen de slaagkansen het laagst (3,7% in 2024), doorstromers hebben met 4,9% wat meer succes bij hun reacties op huurwoningen.
• De totale slaagkans loopt de laatste 10 jaar terug. In 2014 bedroeg de gemiddelde slaagkans op sociale huurwoningen nog 12%.
• Opvallend zijn de verbeterde slaagkansen voor (her)starters na 2022. Dit is mogelijk te relateren aan het op de markt komen van nieuwe woningen in het Nijmeegse ontwikkelgebied Winkelsteeg.

Figuur: Slaagkans op de sociale huurmarkt, totaal. Bron: Enserve/Entree.

Hoe lang staan starters ingeschreven, wat is de woonduur van doorstromers?

• De meettijd bij toewijzing varieert van 9,5 jaar inschrijvingstijd bij (her)starters tot bijna 22 jaar woonduur bij doorstromers.
• De zoektijden liggen rond 1,7 jaar bij (her)starters en 1,8 jaar bij doorstromers. Deze zoektijden laten zien hoe lang mensen intensief en aaneengesloten gezocht hebben tot het moment dat zij een nieuwe woning toegewezen krijgen/aanvaarden. De zoektijd is in de laatste 10 jaar opgelopen van 1,3 naar 1,8 jaar. Huishoudens die eveneens actief zoeken, maar die (nog) níet slagen vallen buiten deze cijfers (Bron: Enserve/Entree).

Zijn er veel bijzondere toewijzingen?

• In 2024 vonden 877 van de toewijzingen plaats via het reguliere aanbodmodel en 366 toewijzingen kwamen via loting tot stand (Bron: Enserve/Entree).
• Daarnaast is er een substantieel aandeel toewijzingen met enigerlei vorm van voorrang, urgentie of directe bemiddeling. Het absolute aantal overlapt gedeeltelijk met de bovengenoemde groepen, maar betrof naar schatting van de corporaties in 2023 31% van de toewijzingen (bron: woningcorporaties).

Nijmegen kent veel huishoudens met lage inkomens. Daar staat tegenover dat de stad naar verhouding veel goedkopere huurwoningen kent, meestal van woningcorporaties. De Lokale Monitor Wonen laat via waarstaatjegemeente.nl zien (cijfers 2022):

• In Nijmegen is in 2022 39% van de voorraad een corporatiewoning, landelijk 29%, in de benchmarksteden 35%.
• Voor elke 100 huishoudens die tot de sociale huurwoningen doelgroep behoren op basis van huishoudensinkomen zijn er (in 2022) 92 sociale huurwoningen onder de liberalisatiegrens aanwezig (Nederland> 88). Dat waren er in de jaren ervoor minder dan 90 in Nijmegen.
• Voor de wat kleinere doelgroep ‘passend toewijzen’, waarbij de maximale huurprijs wordt afgestemd op inkomen en huishoudgrootte, waren er per 100 huishoudens 95 woningen beschikbaar (tot de aftoppingsgrens, Nederland 91 woningen in 2022).
• In vergelijking met andere kennissteden liggen deze verhoudingen in Nijmegen duidelijk gunstiger. Mede doordat een deel van de betaalbare corporatiewoningen bewoond wordt door mensen met een wat hoger inkomen ontstaan niettemin tekorten.

Figuur: Corporatievoorraad Nijmegen naar huurprijs.
Bron: opgave corporaties, 2025

Nog enkele ontwikkelingen rond de betaalbaarheid van huurwoningen (bron: opgave woningcorporaties):

• Van de 32.850 corporatiewoningen in 2025, waarvoor de corporaties prijzen hebben gemeld, zit zo’n 97% onder de liberalisatiegrens (900,07 euro in 2025). Dit aandeel is door de tijd heen tamelijk constant.
• Minder constant is het aantal zeer goedkope woningen (< 477,20 euro in 2025). Dat loopt vanaf 2009 terug, maar neemt voor het eerst weer licht toe. Het aantal betaalbare woningen (tussen 477,20 en 731,93 euro per maand, peil 2025) neemt de laatste jaren toe van 21.000 in 2015 tot circa 24.000 tien jaar later. Die groei kreeg in 2022 een impuls door een huurverlaging voor huishoudens in 2021. Ook na 2022 zijn er voor huurders met lage inkomens mogelijkheden voor huurverlaging.
• De groep corporatiewoningen net onder de liberalisatiegrens ("duur sociaal") kent na een groei tot aan 2014 de laatste jaren opnieuw een toename tot rond 10% van het corporatiebezit in 2025. Het aandeel woningen van corporaties boven de liberalisatiegrens is na 2022 afgenomen tot 3% in 2025.

Nijmeegse huishoudens behoren vaak tot de doelgroep passend toewijzen:

• Het aandeel huishoudens met een laag inkomen (onder de lage-inkomensgrens, met kans op armoede, studentenhuishoudens uitgezonderd) ligt hoger dan in Nederland gemiddeld (4,6% in 2023 versus 3,8% landelijk, voorlopig cijfer CBS). Informatie over de inkomenssituatie in Nijmegen is te vinden in een ander deel van deze Stads- en Wijkmonitor: Werk en inkomen.
• In Nijmegen behoort 42,3% van de huishoudens, gelet op de huishoudenssamenstelling en het inkomen, tot de doelgroep voor passend toewijzen. In de kennissteden is dat 40,6%, landelijk is dat 29,3% (bron: CBS/WSW - Lokale Monitor Wonen via Waarstaatjegemeente.nl, cijfers 2022).

Ongeveer driekwart van de Nijmeegse corporatiehuurders is passend gehuisvest: de huurprijs past bij het huishoudensinkomen (cijfers 2022 uit de Lokale Monitor Wonen via waarstaatjegemeente.nl):

• In 2022 sluit bij 73,4% van de huishoudens in corporatiewoningen de huur aan bij het inkomen, iets hoger dan de landelijke 70,3%.
• Het percentage huishoudens, dat met een te hoog inkomen in een corporatiewoning onder de liberalisatiegrens (onder de vrije sector) woont, is met 12,2% lager dan landelijk (14,5% in 2022). Duur “scheefwonen” (met een lager inkomen in een duur huis) komt onder Nijmeegse corporatiehuurders ook wat minder voor dan landelijk (14,4% in de gemeente Nijmegen, 15,1% in Nederland als geheel).
• In 2021 lag het aandeel passend gehuisveste corporatiehuurders met 84% wezenlijk hoger dan daarvoor, en de dure scheefheid viel in dat jaar veel lager uit dan eerder. De oorzaak achter deze trendbreuk is de structurele huurverlaging voor huishoudens in corporatiewoningen die met een te laag inkomen huurden boven de aftoppingsgrens. In 2021 konden zij vragen de huur te verlagen tot die aftoppingsgrens.

In de particuliere huur is vooral de dure scheefheid groter (cijfers eind 2020 uit de Lokale Monitor Wonen via waarstaatjegemeente.nl):

• Zo’n een op de vijf huishoudens (19,1%) woont te duur in de Nijmeegse particuliere huur, vergelijkbaar met landelijk (19,8% op 31-12-2020).
• In de particuliere huursector is in Nijmegen 74,5% passend gehuisvest, ook vergelijkbaar met Nederland als geheel (73,8%).

Het aandeel van het huishoudensinkomen dat naar woonlasten gaat wordt wel “woonquote” genoemd:

• De woonquotes van huurders en kopers verschillen. Huurders zijn een groter deel van het huishoudensinkomen kwijt aan woonlasten, in 2022 ruim 24% (bron: CBS Woonbase, 2024). Voor woningeigenaren is de woonquote met 19% van het huishoudensinkomen bescheidener.
• Sinds 2012 is de woonquote voor huurders aanvankelijk rond de 40% van het inkomen, in 2021 is het (door tijdelijke huurverlagingen) zo’n 10%-punt lager en daarna dus verder afgenomen. Voor kopers is een geleidelijke daling zichtbaar, van 29% in 2012 naar 19% in 2022 (bron: CBS Woonbase, 2024).
• Overigens staat tegenover het grote beslag dat wonen legt op het huishoudensinkomen bij huurders wel dat het vaak gaat om kleine huishoudens; 58% van de huurders (regio Nijmegen e.o.) in zelfstandige woningen zijn eenpersoonshuishoudens en slechts 10% is een “standaard” gezin (paar met kind(eren)). In de koopsector is de laatste groep nog steeds de grootste categorie (36% van de huishoudens in koopwoningen) en is 22% alleenstaand.
• Binnen de huursector liggen de woonquotes van huurders van corporatiewoningen duidelijk lager dan van huurders in de particuliere sector (ca. 5-7%-punt verschil).

Figuur: Woonquotes van huishoudens in de huur en koopsector gemeente Nijmegen (aandeel directe woonlasten in besteedbaar inkomen). De 2022-woonquote particuliere huurders is vooralsnog niet beschikbaar.
Bron: CBS Woonbase, 2024.

Aan huishoudens wordt een betaalrisico toegekend wanneer het besteedbaar huishoudinkomen niet voldoende is om basisuitgaven zoals netto woonlasten te kunnen betalen:

• Binnen de gemeente Nijmegen kende per 31-12-2022 7,9% van de huishoudens in corporatiewoningen een betaalrisico (bron: CBS/WSW Lokale Woningmarktmonitor 2024, via waarstaatjegemeente.nl).
• Dat is ongeveer vergelijkbaar met landelijk (7,9% eind 2022) en iets lager dan de 8,5% van onze vergelijkingssteden.
• Het aandeel huishoudens in corporatiewoningen met betaalrisico in Nijmegen was eerder altijd zo’n 13% tot 15%. Het lage 2022-cijfer staat onder invloed van de effecten van inflatie- en energietoeslagen die in 2022 golden voor lagere inkomens.