Wonen en Stedelijke ontwikkeling

Samenvattend:

• Typerend voor Nijmegen zijn de vele kleine huishoudens in corporatiehuurwoningen. Daarnaast is het een echte studentenstad met veel kamerbewoning.
• Bewegingen op de Nijmeegse woningmarkt worden sterk bepaald door groei van de woningvoorraad. Het zijn vooral investeerders die veel nieuwbouwwoningen realiseren, vaak voor de verhuur. Getalsmatig gaat het in onze gemeente qua nieuwbouw vooral om appartementen.
• Ook toevoegingen in bestaande panden spelen een rol, in de periode 2020-2023 gemiddeld ruim 300 woningen per jaar.
• Uit recente aankooptransacties blijkt dat koopstarters in Nijmegen meer kansen krijgen; in 2024 ging bijna de helft van de verkopen door eigenaar-bewoners naar deze groep.
• Ook is een duidelijke daling van het aandeel aankopen van bestaande woningen door (vooral particuliere) investeerders zichtbaar. In 2024 zijn er tevens meer woningen verkocht door investeerders en 2e woningbezitters, gedeeltelijk weer aan andere investeerders.
• Het woningtekort in de woningmarktregio Nijmegen behoort tot de top 5 in Nederland en die krapte blijft de komende vijf jaar groot. Na 2035 wordt ontspanning verwacht.
• De woningleegstand in onze gemeente is niet opvallend.

Enkele kenmerken van de woningvoorraad in de gemeente Nijmegen:

• De Nijmeegse zelfstandige woningvoorraad  van ruim 86.000 woningen bestaat voor 44% uit koopwoningen en 56% uit huurwoningen (CBS, 1-1-2024).
• Van de huurwoningen is twee derde eigendom van een corporatie  (ruim 33.000 woningen) en een derde (15.500 woningen) van overige verhuurders (vaak particuliere huur genoemd).
• Vergeleken met onze vaste set benchmarksteden (de kennissteden Eindhoven, Enschede, gemeente Groningen, Leiden, Maastricht, Tilburg en het nabijgelegen Arnhem) kent Nijmegen naar verhouding meer corporatiehuur (+4%-punt).

Figuur: Woningvoorraad naar eigendomssituatie, 2024 kennissteden, Nijmegen en Nederland.
Bron: CBS

Typerend voor (de ontwikkeling van) de particuliere huishoudens:

• In Nijmegen hebben 77.000 huishoudens een eigen woning of huren een complete woning. Ruim 40% van die “zelfstandige” huishoudens bestaat uit 1 persoon. Het eenpersoonshuishouden is de huishoudensvorm die sinds 2000 het sterkst is toegenomen.
• Daarnaast zijn er in Nijmegen ook heel veel mensen die “onzelfstandig” wonen: die een kamer huren op de particuliere kamermarkt of bij de SSHN, of een eenheid van de SSHN bewonen. Bij elkaar gaat het om rond de 25.000 mensen.
• Met ca. 21.000 binnen de gemeente wonende studenten (vooral HBO en WO) zijn we een echte studentenstad. Deze groep bewoont vaak de genoemde onzelfstandige woonruimten zoals kamers in studentenwoningen of bij de SSH&.
• De huishoudensgroei in Nijmegen sinds 2000 ligt met +32% boven het landelijke beeld (+23%, bron: CBS, 2024).
• De Primos huishoudensprognose (ABF) voorspelt voor 2025 - 2050 een groei van een kleine 5.800 huishoudens, naar ruim 109.000 huishoudens. Deze prognose betekent een toename van +5,6%, tegen een landelijke voorspelde toename van +12,7% in deze periode (bron: ABF - Primos Demografie 2024). In de gemeentelijke Demografische Verkenningen zijn ook scenario’s met sterkere groei benoemd.

Meer informatie over de Nijmeegse bevolking (inclusief prognoses) is te vinden in een ander deel van deze Stads- en Wijkmonitor: Bevolking.

Bewegingen op de Nijmeegse woningmarkt worden sterk bepaald door groei van de woningvoorraad:

• De jaren ‘60 kenden een grote bouwproductie, de woningvoorraad groeide tussen 1990 en 2000 het minst. De ruimtenood van de stad kneep in die periode de groei af.
• Vanaf 1998 kon de stad zich boven de Waal verder ontwikkelen. Procedurele tegenslag en conjuncturele tegenwind zorgden voor een sterk wisselend bouwtempo. Over het geheel gezien loopt toch de groei geleidelijk weer op.
• Vanaf 2012 realiseert de stad per jaar een substantiële groei van de woningvoorraad. Na 2020 lijkt de jaarlijkse groei weer op die van de naoorlogse periode.

Figuur: Gemiddelde jaarlijkse uitbreiding zelfstandige woningvoorraad (nieuwbouw en toevoegingen minus sloop en onttrekkingen). *2012 is breukjaar vanwege wijziging bronmateriaal (BAG).
Bron: Gemeente Nijmegen, CBS, 2024 voorlopige cijfers

De laatste jaren is er in alle typen eigendom sprake van toename van het aantal woningen, maar het zijn vooral investeerders die deel uitmaken van de groei:

• Na 2016 (jaar van herziening studentenwoningen in de BAG) groeit het aandeel woningen in eigendom van overige verhuurders (meestal huurpanden van particulieren of beleggers) het sterkst (+23% 2017-2024).
• In 2017-2024 neemt het aantal reguliere koopwoningen met +15% toe, de corporatievoorraad groeit onder gemiddeld (+4%).

Geholpen door hoge bevolkingsgroei en beschikbare ruimte om te bouwen, realiseerde Nijmegen de laatste jaren veel nieuwbouwwoningen:

• In de periode 2021 t/m 2024 ruim 4.300 woningen, ofwel  circa 1.075 gemiddeld per jaar (bron: CBS, voorlopige cijfers 2024).
• Ten opzichte van de aanwezige voorraad realiseert Nijmegen na 2020 samen met Leiden het hoogste percentage nieuwbouw binnen de groep kennissteden (ruim 15% toename tegen 10% gemiddeld voor de kennissteden en landelijk).
• De opgeleverde nieuwbouw liep in 2018-2020 terug, maar neemt sinds 2021 weer toe. In 2024 realiseerde Nijmegen ruim 1.100 nieuwbouwwoningen, en voert daarmee samen met Eindhoven (+1.500 nieuwbouwwoningen in 2024) de kennissteden aan (CBS, voorlopige cijfers 2024).
• Getalsmatig gaat het in onze gemeente qua nieuwbouw vooral om appartementen, veel meer dan de afgelopen jaren gebruikelijk was (bron: RUG Nieuwbouwmonitor).
• In 2024 zijn er binnen de gemeente Nijmegen ruim 950 woningen in ‘start bouw’ en ruim 900 vergund (bron: CBS, voorlopige cijfers 2024). Er zijn naar verhouding vooral veel appartementen in aanbouw of vergund (bron: Nieuwbouwmonitor RUG).

Figuur: Woningnieuwbouw 2021-2024 in Nijmegen en de vergelijkingssteden als percentage van de woningvoorraad 2021. Bron: CBS.

Naast nieuwbouw in de afgelopen jaren spelen ook toevoegingen in bestaande panden een rol:

• Op die manier kwamen er in de periode 2020-2023 gemiddeld ruim 300 woningen per jaar bij door transformatie en splitsing, samenvoeging of verbouwing (bron: CBS, december 2024, voorlopige cijfers).
• In 2023 registreert het CBS 300 op deze manier (fysiek) toegevoegde woningen: 150 middels transformatie, 105 door woningsplitsing en 45 extra woningen door een andersoortige verbouwing.
• Er zijn daarnaast ook woningen toegevoegd door functiewijziging, dit leverde in 2020-2023 gemiddeld 75 woningen per jaar op binnen de gemeente Nijmegen. In 2023 kwamen er 20 extra woningen bij door functiewijzigingen (bron: CBS, voorlopige cijfers).

Uit recente aankooptransacties (bestaande koopwoningen verkocht door eigenaar-bewoners, ook wel ‘funda-markt’ genoemd) blijkt dat koopstarters in Nijmegen meer kansen krijgen:

• Starters zien hun aandeel in de aankopen groeien, van ca. 34% van de transacties gemiddeld in 2018-2020 naar 42% in de periode 2021-2024. In 2024 ging 46,9% van de verkopen door eigenaar-bewoners naar koopstarters (bron: Kadaster).

De huursector heeft in de afgelopen jaren in de aandacht gestaan vanwege de rol van investeerders die woningen opkochten (of aanhielden) voor de verhuur:

• Ook in Nijmegen nam het aandeel van deze groep behoorlijk toe, en ligt sinds begin 2023 stabiel op zo’n 12% van de woningvoorraad (12,0% op 1-1-2025, bron: Kadaster).
• Begin 2025 worden op deze manier 10.550 woningen bedrijfsmatig of door particulieren verhuurd: 6.247 bedrijfsmatig en 4.303 door particulieren met 3 of meer woningen (bron: Kadaster 2025). Ook zijn er 2.257 tweede woningen geregistreerd, deze worden door particulieren veelal verhuurd (volgens CBS/Kadaster zo’n 70%) of zijn tijdelijk in bezit vanwege bijvoorbeeld verhuizing. Betrekken we deze categorie bij de rendementsverhuur dan bedraagt het berekende totaal circa 12.150 woningen.
• In 2024 kwam in totaal 5,1% van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen (71 adressen) in handen van bedrijfsmatige, particuliere investeerders met meer dan twee woningen of particulieren met een tweede woning.
• In de aankooptransacties op de funda-markt is in 2023 en 2024 sprake van een duidelijke daling van aandeel (vooral particuliere) investeerders: in de periode 2018-2020 gemiddeld 8% van de transacties, in 2021-2022 3,3%, in 2023-2024 gemiddeld 0,9%. Aankopen door bedrijfsmatige investeerders maken sinds 2018 gemiddeld 1,6% van het totaal uit, een redelijk constant aandeel.
• In 2024 zijn er duidelijk meer woningen verkocht door investeerders en 2e woningbezitters. In 2018-2022 verkochten zij gemiddeld 228 woningen per jaar (waarvan er gemiddeld 94 door andere investeerders werden overgekocht), in 2023 waren dat er 252 (33 naar andere investeerders) en in 2024 439 (59 naar investeerders).
• Starters zien hun aandeel  in de aankopen groeien, van ca. 34% van de transacties gemiddeld in 2018-2020 naar 42% in de periode 2021-2024. In 2024 ging 46,9% van de verkopen door eigenaar-bewoners naar koopstarters (bron: Kadaster).

Het woningtekort in de woningmarktregio Nijmegen behoort in 2025 tot de top 5 van Nederland en die krapte blijft de komende vijf jaar groot (bron: ABF-Primos woningtekortprognose, 2024). Na 2035 wordt meer ontspanning verwacht, en daalt het hoge woningtekort naar verwachting.

Binnen Nederland behoort Nijmegen tot de gebieden met het hoogste percentage woningtekort (bron: ABF-Primos woningtekortprognose, 2024):

• Met 6,5% tekort behoort de woningmarktregio Nijmegen tot de top van Nederland in 2025, na onder meer Utrecht, Den Haag en Ede). Landelijk is het woningtekort in 2025 5,0%.
• In de komende paar jaar neemt dit percentage woningtekort enigszins af, naar ruim 4%. Daarna kan het tekort in onze regio en in Nederland als geheel verder gaan dalen.
• Na 2035 kan de regionale woningmarkt meer ontspannen richting 2-3% woningtekort, wel nog enigszins boven het voorspelde landelijke tekort.

Figuur: Woningtekort prognose per woningmarktgebied in 2024.
Bron: ABF/Primos

Er is (volgens het CBS) sprake van administratieve woningleegstand als er geen bewoning of bedrijfsgebruik aanwezig is:

• Landelijk schommelt de woningleegstand de afgelopen jaren rond de 2,2 à 2,4% (in 2024 2,3% van de voorraad, bron CBS Leegstandsmonitor 2024).
• De gemeente Nijmegen kende per 1-1-2024 2.220 administratief leegstaande woningen (bron CBS) en een leegstandspercentage van 2,6%. Van deze 2.220 administratief leegstaande woningen stonden er 590 een jaar eerder ook al leeg (een kwart van de leegstand). Het leegstandspercentage is vergelijkbaar met dat van onze vaste groep vergelijkingssteden (2,7% per 1-1-2024).
• Dit Nijmeegse leegstandspercentage bedroeg volgens het CBS in 2015 afgerond 1% en in 2020 afgerond 2% van de verblijfsobjecten.
• Het CBS geeft ook gecorrigeerde cijfers weer, met behulp van een check op laag energieverbruik. Dan valt de administratieve woningleegstand lager uit. Nijmegen kende per 1-1-2024 1.960 administratief leegstaande woningen met een afwezig of zeer laag energieverbruik; het leegstandspercentage is dan 2%. Van deze specifieke groep stonden er 330 een jaar eerder ook leeg.
• Woningen die (al dan niet op het oog) onbewoond lijken worden niet altijd tot leegstand gerekend. Vaak gaat het om een overgangsperiode tot verkoop of nieuwe verhuur (transitieleegstand). Het CBS registreerde per 1-1-2024 3.402 ‘niet-bewoonde woningen’ (geen ingeschrevenen in BRP), waarvan 895 koopwoningen, 876 in eigendom van een corporatie en 1.626 in eigendom van andere verhuurders. Elke situatie kent daarbij zijn eigen verhaal, denk bijvoorbeeld aan een recent overleden bewoner, niet ingeschreven bewoners, tijdelijke bewoning, een bedrijfsvestiging of een aan de woning verbonden zorgfunctie.